بازار جایگزین تبدیل ملک - مجله ابوذریون

به گزارش دنیای اقتصادی، توالی جهش قیمت مسکن در مرکز و سایر شهرهای کشور به خصوص کلانشهرها و شهرهای عظیم، منجر به متولد شدن جنس تازهی از تقاضا در بازار املاک شد. آنالیز های دنیای اقتصاد نشان می دهد متقاضیان تبدیل آپارتمان هم اکنون به علت ناتوانی از تامین هزینه خرید واحدهای مسکونی مرغوب تر، تولد جنس تازه تقاضا در مجموعه بازار مسکن را موجب شده اند که اگر چه شکلی از این بازار در گذشته هم وجود داشته است، اما هم اکنون ضمن رونق گرفتن بازار قبلی، شیوه های تازهی از این بازار هم ایجاد شده است. پرواز قیمت ها در بازار معاملات مسکن به خصوص در کلانشهرهایی مانند تهران باعث شده است متقاضیان تبدیل واحدهای مسکونی به آپارتمان های بهتر و مرغوب تر، هم اکنون به جای تبدیل آپارتمان که به علت جهش قیمت مسکن عملا فاقد توانایی اقتصادی برای آن هستند، اقدام به تعمیر و بازسازی واحد خود نمایند. در واقع اگر چه پیش از این هم بازسازی واحدهای مسکونی مرسوم بوده است اما هم اکنون به روش جایگزین برای تبدیل آپارتمان از سوی متقاضیانی تبدیل شده است که پیش از این در اندیشه فروش واحد خود و خریداری ملک بهتر و نوسازتر بودند.

هم اکنون تب تعمیر و بازسازی جایگزین تمایل تقاضا برای تبدیل واحدهای مسکونی شده است و از این رو می توان این شکل از تقاضای تازه در بازار مسکن را به اسم متولد جهش قیمت در بازار ملک معرفی کرد.

رونق تعمیر در رکود تبدیل مسکن هم اکنون تنها محل پر رفت وآمد بازار مسکن در مقایسه با بخش های دیگر بازار ملک است. در واقع هم اکنون بازار تعمیر و بازسازی مسکن که از سوی گروه تازهی از متقاضیان مورد توجه قرار گرفته است تنها بخشی از مجموعه بازار ملک(ساخت، اجاره و فروش) است که رونق دارد.

مهم ترین علت این موضوع به بیرون پرتاب شدن تعداد قابل توجهی از متقاضیان مسکن از بازار در پی استمرار شرایط جهش در بازار و ادامه آن در سه سال متوالی مربوط می گردد. آن دسته از متقاضیانی که با موج جهش قیمت به بیرون از بازار پرتاب شدند را می توان به چند گروه تقسیم کرد.

در حالی که بعضی از آنها به حومه رانده شده و بخشی در بازار اجاره باقی ماندند، گروهی از متقاضیان که قصد تبدیل واحد مسکونی خود به آپارتمان بهتر و نوسازتر داشتند هم تقاضای تازهی در بازار نوسازی و تعمیر واحدهای مسکونی ایجاد کردند.

ورود این گروه از متقاضیان به بازار تعمیر و نوسازی واحدهای مسکونی شکل تازه ای از تقاضا را در بازار ملک ایجاد نموده است که پیش از این نوع دیگری از آن در بازار مسکن وجود داشت.

در سال های گذشته عمدتا افرادی که قصد فروش واحد مسکونی خود را داشتند برای آنکه بتوانند واحد را با بهای بالاتر و در زمان کمتری به فروش برسانند اقدام به بازسازی آپارتمان خود می کردند. به همین علت بازار تعمیر و بازسازی، بازاری محدود بود. اما طی یک سال گذشته همزمان با استمرار جهش قیمت در بازار مسکن و ادامه جریان تضعیف قدرت خرید واحدهای مسکونی، تقاضا برای تعمیر و نوسازی واحدهای مسکونی این بار از جانب گروه تازه ای از متقاضیان یعنی متقاضیانی که پیش از این در فکر تبدیل واحد مسکونی خود بودند به اندازه قابل توجهی افزایش یافت. یافته های دنیای اقتصاد نشان می دهد حجم سفارش های تازه در بازار تعمیر و بازسازی واحدهای مسکونی در امسال در مقایسه با سال گذشته تا دو برابر افزایش داشته است. این شرایط و افزایش تقاضا برای تعمیر و بازسازی مسکن از سوی گروه تازهی از متقاضیان این بازار منجر به افزایش تعداد شرکت های فعال در حوزه بازسازی و تعمیر صفر تا 100 واحدهای مسکونی شده است. این در حالی است که تا پیش از این تعداد این شرکت ها غالبا محدود بود و بازسازی به صورت آیتم به آیتم و به روش سنتی انجام می شد.

از سوی دیگر هم اکنون شرکت ها پکیج های متنوعی از انواع آیتم های تعمیر و بازسازی واحدهای ساختمانی به متقاضیان ارائه می نمایند که این اقدام در گذشته کمتر مرسوم بود.

شرکت های بازسازی و تعمیرات خانه هم اکنون در شکل شرکت های ارائه دهنده مشاوره و ارائه سرویس کامل بازسازی در بازار مسکن فعال هستند و این بخش از بازار ملک تنها بخشی از این بازار است که در شرایط فعلی و درحالی که سایر بخش های بازار ملک مانند ساخت، خرید و اجاره در شرایط رکودی قرار گرفته است، با افزایش تقاضا و رونق روبرو شده است.

در واقع رونق بازار بازسازی و تعمیر واحدهای مسکونی از دل رکود در بازار معاملات و ساخت مسکن برآمده است.

آنالیز ها نشان می دهد انجام فرآیندهای بازسازی به وسیله این شرکت ها اتفاقا از بازسازی های سنتی بهتر هم هست. چرا که هم باعث مدیریت هزینه ها به علت اجرای یکجای کار شده و هم منجر به تحقق موضوع مدیریت زمان برای متقاضیان تعمیر و بازسازی خواهد شد. از طرفی بهتر است فرآیند بازسازی در قالب قراردادهای حقوقی ثبت سفارش گردد. چرا که به علت تعدد آیتم هایی که در فرآیند بازسازی دخیل هستند انجام بازسازی برای متقاضیان تازه وارد بدون نهایی کردن موارد مهمی مانند زمان انجام کار و هزینه هر کدام از آیتم ها، بدون تنظیم قرارداد موثق و حقوقی، ریسک بالایی به همراه دارد. از سوی دیگر بازسازی به صورت

جزء به جزء هم منجر به تحمیل هزینه اضافه، زمان بیشتر و بعلاوه احتیاج به ارتباط با افراد بیشتری برای انجام کار خواهد شد.

آنالیز ها نشان می دهد افرادی که پیش از این اقدام به تعمیر و بازسازی واحدهای مسکونی می کردند عمدتا افرادی بودند که به قصد کسب سود در کوتاه مدت و میان مدت واحد قدیمی سازی را خریده و بعد از تعمیر و بازسازی آن را به بازار فروش با بهای بالاتر عرضه می کردند.

در واقع خرید واحدهای قدیمی ساز، تعمیر و بازسازی آنها و بعلاوه عرضه این واحدها به بازار با قیمت بالاتر به نوعی حرفه بعضی از افراد در بعضی مقاطع زمانی یا به صورت دائمی محسوب می شد. از این رو این افراد که برای دومین و چندمین بار اقدام به تعمیر و بازسازی واحدهای قدیمی ساز می کردند از شرایط و جزئیات و نحوه عمل در این بازار آگهی داشتند. هم اکنون اما، این بازار بیشتر از سوی افرادی مورد توجه قرار گرفته است که عمدتا سابقه و تجربه انجام فعالیت های مربوط به تعمیر و بازسازی واحد مسکونی ندارند. از این رو می توان این بازار را به اسمی بازاری ناشناخته برای غالب متقاضیان آن معرفی کرد.

برآوردها از صفر تا 100 بازسازی

این بازار اگر چه برای بعضی تازه واردها یک بازار ناشناخته با انبوهی از سوالات گوناگون است، اما تحقیقات میدانی صفر تا 100 این فرآیند را شناسایی نموده است. مهم ترین سوالی که برای ارائه هدایت بهتر به متقاضیان تعمیر و بازسازی مسکن که به تازگی به این بازار ورود نموده اند می تواند یاری نماینده باشد آن است که آیا فرمولی برای تخمین هزینه های بازسازی وجود دارد؟

در واقع مهم ترین ابهامی که متقاضیان بازسازی واحدهای مسکونی هم اکنون با آن روبروند و به بیان دیگر مهم ترین سوال ذهنی این متقاضیان این است که هزینه های بازسازی برای آنها چقدر تمام می گردد و آیا این اقدام به لحاظ اقتصادی و اقتصادی به صرفه است یا خیر؟

آنالیز ها و برآوردهای در این باره نشان می دهد هم اکنون هزینه بازسازی متعارف با سطح کیفی معمول واستاندارد(نه کم کیفیت و نه لوکس)، در ازای هر مترمربع یک میلیون و 500 هزار تومان تا حدود 2 میلیون تومان تمام می گردد.

آنالیز ها نشان می دهد یک بازسازی متعارف با هزینه معمول و مبه وسیله (کیفیت و هزینه مبه وسیله) برای یک واحد مسکونی معمولی و مبه وسیله متراژ (80 تا 85 مترمربعی) به طور کلی حدود 120 تا حدود 150 میلیون تومان به طور مبه وسیله تمام می گردد.

این شکل از بازسازی که در واقع یک بازسازی متعارف و مبه وسیله محسوب می گردد یک فرآیند 9 مرحله ای است.

تحقیقات و برآوردهای در مورد جزئیات هزینه این شکل از بازسازی (بازسازی متعارف و موثر 9 مرحله ای برای یک واحد مسکونی 80 تا 85 مترمربعی) نشان می دهد با توجه به عرف مساحت هر کدام از اجزا و بخش های این گروه از واحدهای مسکونی هزینه تامین و نصب کابینت در آشپزخانه رقمی حول و حوش 20 میلیون تومان تمام می گردد.

هزینه نقاشی در این مورد بین 8 تا 12 میلیون تومان، کف پوش (لمینیت) حول و حوش 10 تا 15 میلیون تومان، سرویس های بهداشتی بین 12 تا 16 میلیون تومان و شیرآلات بین 4 تا 5 میلیون تومان، تمام می گردد. بعلاوه هزینه خرید درب ضد سرقت در یک بازسازی مبه وسیله رو به بالا با لحاظ ایرانی یا خارجی بودن درب ها به طور مبه وسیله رقمی حول و حوش بین 3 تا 10 میلیون تومان خواهد بود.

تعویض کمد دیواری ها هم با توجه به هزینه مربوط به این آیتم ساختمانی در فرآیند بازسازی به طور مبه وسیله حول وحوش 9 تا 12 میلیون تومان تمام خواهد شد. تخریب پنجره های قدیمی و نصب پنجره های تازه دو جداره برای دو پنجره و یک تراس در این واحد هم حول وحوش 15 تا نزدیکی 20 میلیون تومان به طور مبه وسیله هزینه در بردارد.

مبه وسیله هزینه بازسازی در آیتم لوله کشی و تاسیسات برای این واحد هم مطابق با تحقیقات به عمل آمده رقمی حول و حوش 8 تا 12 میلیون تومان است.

افزایش تقاضا برای وام بازسازی

رصد بازار و تحقیقات میدانی اجرا شده از سوی دنیای اقتصاد در حالی از افزایش تقاضا برای تعمیر و بازسازی واحدهای مسکونی از سوی متقاضیان تازه این بازار یعنی متقاضیان تبدیلی خبر می دهد که شاهد بانکی از رونق بازار بازسازی مسکن هم رصد می گردد.

به گزارش دنیای اقتصاد و براساس آمارهای مربوط به پرداخت وام تعمیر و بازسازی واحدهای مسکونی، تعداد وام های پرداختی برای تعمیرات واحدهای مسکونی در سال گذشته در مقایسه با سال 98 معادل 50 درصد افزایش یافته است.

سال گذشته بیش از 120 هزار فقره وام تعمیرات مسکن پرداخت شد که این اندازه 50 درصد بیش از تعداد وام هایی است که در سال 98 برای انجام تعمیرات واحدهای مسکونی به متقاضیان پرداخت شده است.

اگرچه در طول یک دهه گذشته عمده افرادی که اقدام به دریافت وام برای خرید مسکن می کردند در همان زمان دریافت وام خرید برای تکمیل قدرت خرید خود وام تعمیرات هم دریافت می کردند اما آمارهای موجود نشان می دهد افزایش تعداد وام پرداختی در سال گذشته به متقاضیان تعمیرات مسکن ناشی از وام هایی بوده است که غالبا برای تعمیر واحدهای مسکونی تقاضا شده و صرف خرید و تکمیل توان اقتصادی متقاضیان در بازار معاملات مسکن نشده است.

براساس آمارها تعداد وام های پرداختی برای تعمیرات مسکن در حالی در سال گذشته نسبت به سال 98 معادل 50 درصد افزایش یافته است که تعداد وام خرید مسکن دریافتی از سوی متقاضیان مسکن به همین اندازه کاهشی بوده است. یعنی در شرایطی تقاضا برای دریافت وام تعمیرات مسکن 50 درصد رشد نموده که تقاضا برای دریافت وام خرید مسکن در همین بازه افت 50 درصدی داشته است.

بنابراین افزایش تقاضا برای دریافت وام تعمیرات را نمی توان به علت افزایش تقاضا برای دریافت وام خرید مسکن اسم کرد. بلکه آمارها نشان می دهد اتفاقا و بر خلاف بازار معاملات خرید و فروش مسکن، بازار تعمیر و بازسازی از رونق برخوردار بوده است و این وام های دریافتی صرف تعمیر و بازسازی واحدهای قدیمی ساز شده است.

عمده این واحدها هم متعلق به افرادی بوده است که به علت ناتوانی از تامین هزینه تبدیل واحد خود به واحد بهتر و نوسازتر به بازار بازسازی روی آورده اند تا با صرف هزینه ای به مراتب کمتر محیط زندگی خود را نوسازی نمایند.

در واقع رشد 5/ 1 برابری تعداد وام تعمیرات در شرایط ریزش تقاضا برای دریافت وام خرید مسکن در سال 99 به معنای آن است که وام تعمیرات به طور مستقیم وارد بازار بازسازی مسکن شده است. آمارها بعلاوه نشان می دهد تعداد وام هایی که در سال 98 در کشور برای بازسازی و تعمیرات مسکن پرداخت شده است نسبت به سال 95 دوبرابر شده است.

وام 40 میلیون تومانی بازسازی مسکن هم اکنون حدود 30 درصد از هزینه یک بازسازی معقول و در سطح مبه وسیله برای یک واحد مسکونی حدود 80 مترمربعی را پوشش می دهد در حالی که پوشش وام خرید مسکن برای خرید آپارتمان در شرایط فعلی کمتر از 5 درصد هزینه خرید چنین واحدی است.

این موضوع ترافیک و هجوم متقاضیان در جهت تعمیر و بازسازی واحدهای مسکونی را افزایش داده است و بر شاخص هزینه بازسازی در آمارهای رسمی(آمار ارائه شده از سوی مرکز آمار ایران) هم اعمال اثر نموده است.

شاخص هزینه بازسازی مسکن در سال 98 نسبت به سال 97 با رشد 28 درصدی همراه شد.

این شاخص در بهار 99 در مقایسه با بهار 98 معادل 25 درصد، در تابستان 99 نسبت به تابستان 98 برابر با 32 درصد، در پاییز 99 نسبت به پاییز 98 معادل 41 درصد و در زمستان 99 نسبت به زمستان 98 برابر با 45 درصد افزایش یافت. در بهار 1400 هم این شاخص در مقایسه با بهار 99 رشد 52 درصدی را تجربه کرد.